[참고] 임대인이 위원회의 명령없이 세입자를 쫓아내거나 출입을 막는 것은 위법입니다. 임대인이 위원회의 명령없이 당신(세입자)의 출입을 막거나 협박한다면 즉시 경찰에 신고하거나 법률적 도움을 받으십시오. 임대인이 세입자를 퇴거시키려면 주택 임대차 보호법에 명시된 절차를 따라야 합니다. 일반적으로 퇴거 절차는 임대인이 세입자의 퇴거를 원하는 이유에 대해 설명하는 서면 통지서를 전달하는 것에서 시작됩니다.
[예외] 예외 조항으로 임대인이 세입자에게 통지하지 않고 청문회 없이도 위원회는 세입자에게 퇴거 명령을 할 수 있습니다. 자세한 정보는 ’만약 위원회에서 공청회를 열지 않았다면(If the Board did not hold a hearing)‘ 부분을 참고하십시오. 양식의 이름은 서로 조금씩 다르긴 하나 대부분 ’임차 종료를 위한 통보(Notice to End your Tenancy)’로 시작합니다. 양식의 이름은 N4 , N5 , N6 , N7, N8 , N12, N13 등의 숫자를 포함하고 있습니다.
퇴거 사유
임대인이 통지서에 명시할 수 있는 퇴거 사유는 다음과 같습니다.
- 세입자가 임대료를 체납한 경우
- 세입자가 자주 임대료를 늦게 내는 경우
- 세입자 또는 세입자의 손님이 임대 장소에서 불법을 저지를 경우
- 세입자 또는 세입자의 손님이 임대인이나 다른 세입자에게 위해를 가하거나 심각한 문제를 야기한 경우
- 임대인이 건물을 철거하거나 다른 용도로 사용하기를 원할 경우
- 임대인, 임대인의 가족, 건물 구매자 또는 구매자의 가족이 입주를 원하는 경우 여기서 ’가족’의 범위는 배우자, 자녀, 부모, 배우자의 자녀 및 배우자의 부모, 그들의 간병인에만 한정됩니다.
임대인은 상기 이유로 당신을 퇴거시킬 수 있습니다. 또한 주택 임대차 보호법에는 세입자를 퇴거시킬 수 있는 다른 경우도 담고 있습니다. 그러나 임대인은 주택 임대차 보호법에 명시되지 않은 이유로 세입자를 퇴거시킬 수 없습니다. 예를 들어, 임대차 계약서에 ‘애완 동물 금지’라고 명시되어 있다고 하더라도 건물에 있는 다른 세입자에게 피해를 주지 않는 한, 애완 동물과 생활한다는 이유로 세입자를 퇴거시킬 수 없습니다.
[중요] 세입자는 이사 나갈 생각이 없거나 임대인의 통보 이유에 동의하지 않을 경우, 세입자가 이사 나갈 필요는 없습니다. 그러나 즉시 법률 자문을 받으십시오.
임대인이 당신에게 주어야 할 유예 기간
임대인은 임대 계약 종료 통지서(Notice to End Your Tenancy)에 세입자의 퇴거 희망일을 기재하여야 합니다. 또한 임대인은 이를 정해진 날짜 이전에 사전 통지해야 합니다. 퇴거 사유에 따라 사전 통지 기간은 다릅니다. 아래 도표에 몇 가지 예가 있습니다.
| 퇴거 사유 | 사전 통지 기간 |
| 임대료 체납 | 14 일(단, 주당 또는 일별로 임대료를 지불하는 경우에만 7 일간) |
| 임대인이나 다른 세입자에게 방해 또는 부주의로 인해 피해를 입힌 경우 | 첫 번째 통지일 경우 20일, 6 개월 이내에 두 번째 통지일 경우 14 일 |
| 불법 약물 제조 또는 판매 | 10 일 |
| 임대인, 임대인의 가족 또는 간병인이 입주를 희망할 경우 | 60 일 |
| 임대인이 건물 철거 또는 건물의 용도 변경을 목적으로 하는 경우 | 120 일 |
또한 통지서는 임대인이 생각하는 퇴거 사유가 무엇이든 세입자가 그 행위를 중지하거나 정정하면, 세입자의 퇴거를 취소할 수 있다는 내용을 포함하고 있어야 합니다. 이는 임대료가 체납, 재물 손괴, 임대인이나 다른 세입자를 방해한 경우에 주로 적용됩니다.
[예외] 세입자가 거주하는 건물에 방이 세 칸 이하이고 임대인이 그 중 한 곳에 거주하는 경우, 퇴거 규정 중 일부는 다르게 적용됩니다. 예를 들어, 임대인을 방해한 경우, 통지 기간은 희망 퇴거일 10일 전이며, 세입자가 이를 시정한다고 해서 통지가 취소되지는 않습니다.
세입자가 이사 나가지 않으면
임대인의 통보를 받은 후 세입자는 이사를 결정해야 합니다. 만약 세입자가 그 통보를 따르지 않으면, 임대인은 위원회에 퇴거 명령을 신청할 수 있습니다 임대인이 이를 신청하면, 위원회는 세입자에게 아래와 같은 공문을 보냅니다.
- 청문회 시간과 장소를 알려주는 청문회 통지서(Notice of Hearing)
- 임대인이 위원회에 요청한 것을 설명하는 신청서(Application)
[예외 사항] 어떤 경우에는 위원회가 세입자에게 통지서 및 신청서를 보내지 않을 뿐 아니라, 청문회 없이 세입자에게 퇴거 명령을 내릴 수 있습니다. 자세한 정보는 ’만약 위원회가 청문회를 열지 않았을 경우(If the Board did not hold a hearing)‘ 부분을 참고하십시오.
세입자 퇴거 요청서(Application to Evict a Tenant) 또는 임차 종료 요청서(Application to End a Tenancy)라는 제목으로 시작하는 퇴거에 관련된 양식들이 있습니다. 양식의 번호는 L1, L2, L3, L4, L7, A1 또는 A2 중 하나를 포함하고 있습니다. . 위원회는 청문회를 열어 세입자를 퇴거시킬 합리적인 사유가 있는지 결정하게 됩니다. 위원회 위원은 이를 위해 청문회를 개최하고, 세입자는 여러 증거들을 준비하여 퇴거 결정의 불합리함을 설명할 수 있습니다.
[참고] 세입자는 청문회에 가는 것이 매우 중요합니다. 세입자가 청문회에 참석하지 않거나 다른 방법으로 임대인의 신청을 중단시키지 않는다면, 위원회는 세입자가 참석하지 않더라도 청문회를 개최할 수 있습니다. 이럴 경우, 위원회 위원은 세입자의 입장을 들을 수 없기 때문에 일방적으로 퇴거 결정을 내릴 수 있습니다. 또한, 세입자는 변호사 또는 대변인을 선임할 권리가 있습니다. 법률적 도움을 받으려면 ’더 많은 정보와 도움을 받을 수 있는 곳‘을 참고하십시오. 청문회를 위해 준비해야 할 것들이 많이 있습니다. 그렇기 때문에 법률적인 도움을 받을 수 있는 곳에 연락하고 최대한 빨리 청문회를 준비하십시오.
[참고] 아래의 경우에는 청문회 전에 임대인의 퇴거 신청을 중지시킬 수 있습니다.
- 임대인과 서면 합의를 할 경우
- 신청서가 임대료 체납에 의한 것이고, 세입자가 체납 임대료와 임대인이 위원회에 지불한 수수료를 임대인에게 모두 지불할 경우
그러나 적법한 절차를 따르지 않으면, 여전히 세입자는 퇴거 당할 수 있습니다. 따라서 위와 같이 하기 전에 더 많은 정보와 법률 자문을 받아야 합니다. 세입자 의무 자문 프로그램(The Tenant Duty Counsel Program)에는 임대료 체납을 포함하여 기타 다른 이유로 퇴거 당하는 세입자를 위한 자료가 있습니다. 이 자료를 온라인으로 찾으려면 www.acto.ca를 방문하여 ‘TENANT INFO’ 를 클릭 한 후 ‘TENANT TIP SHEETS’ 를 클릭하십시오.
청문회에 대해서
위원회에 세입자를 퇴거시킬 법적 근거가 있음을 증명하는 것은 임대인에게 달려 있습니다. 청문회에서 세입자는 임대인이 제시하는 증인이나 증거에 의문을 제기하거나, 이에 대한 이의를 제기할 권리가 있습니다.
세입자는 세입자의 증인과 증거를 통해 자신의 의견을 주장할 권리가 있습니다. 위원회는 세입자의 상황과 임대인이 법률과 임차 계약을 준수하고 있는지 여부를 모두 고려해야 합니다.
가령 위원회가 세입자를 퇴거시킬 법적 근거가 있다 하더라도, 위원회는 항상 세입자를 퇴거시키지는 않습니다.
아래와 같은 상황이라면 위원회는 세입자를 반드시 거주할 수 있도록 해야 합니다. 이는 위원회가 임대인이 다음과 같이 행동했다고 판단하는 경우에 적용됩니다.
- 법률이나 임차 계약을 심각하게 지키지 않은 경우
- 세입자가 자신의 법적 권리를 보호하기 위해 어떤 조치를 취했거나, 또는 자녀를 동반하고 있기 때문에 임대인이 세입자를 퇴거 시키려고 하는 경우
그렇기 때문에 세입자는 이러한 부분을 위원회에 알리도록 노력해야 하며, 메모를 작성하여 청문회에 가는 것도 좋은 방법이라 하겠습니다.
[참고] 증인, 사진, 오디오 또는 비디오 녹음, 조사관의 보고서, 작업 지시서, 서신 또는 위원회 위원에게 세입자의 상황을 증명하는 데 도움이 되는 자료를 준비하여 청문회에서 활용하는 것이 중요합니다.
임대인의 신청 사유가 임대료 체납에 관한 것이고, 위원회가 임대인이 법률이나 임차 계약을 이행하지 않았다고 판단했다면, 위원회는 이 문제를 우선 해결하도록 명령할 것입니다. 예를 들어, 위원회가 수리에 문제가 있다고 판단했다면, 위원회는 임대인에게 수리를 완료하고 체납된 임대료 일부를 감면하도록 명령할 수 있습니다.
하지만 세입자가 임대인에게 위원회에 이러한 문제를 제기하겠다고 미리 고지하지 않는다면 위원회는 그 문제들을 다루지 않을 수 있습니다.
하지만 임대인이 법률이나 임차 계약을 준수하지 않았더라도, 위원회는 세입자의 체납된 금액 전부를 감면해주지는 않을 것입니다. 따라서 임대료가 체납된 경우, 세입자는 실행 가능한 지불 계획을 제안하고, 이를 지불하기 위해 노력해야 합니다.
세입자에게 퇴거 명령이 내려졌다면
위원회가 세입자에 대한 퇴거 명령을 내렸음에도 세입자가 이사 나가기를 원하지 않는다면, 세입자는 즉시 퇴거 명령에 대한 조치를 취해야 합니다. 세입자가 취해야 할 조치는 위원회가 청문회를 열었는지 여부에 따라 다릅니다.
위원회가 청문회를 열었을 경우
위원회는 위원들이 임대인의 신청 사유에 동의하거나, 또는 세입자가 청문회에 불참했을 때 세입자에게 퇴거 명령을 내릴 수 있습니다. 이 경우, 세입자는 위원회에 결정에 대한 재검토 (review)를 요청하거나, 법원에 이의 (appeal)를 제기하여 퇴거를 중단시킬 수 있습니다. 임대료 체납으로 인해 퇴거 명령이 내려진 경우, 세입자는 임대인의 법적 비용과 체납 임대료 전액을 지불함으로써 퇴거를 막을 수도 있습니다. 만약 이러한 상황이라면 세입자 의무 자문 프로그램(Tenant Duty Counsel Program)에 ’체납 임대료로 인해 퇴거 명령을 받았습니다. 내가 체납 금액을 납부한다면 집행관이 오는 것을 막을 수 있을까요?(I got an eviction order because I owe rent. If I pay, can I stop the Sheriff from coming?)‘ 부분을 참고하십시오. 이 정보를 온라인으로 찾으려면 www.acto.ca를 방문하여 ‘TENANT INFO’를 클릭한 후 ‘TENANT TIP SHEET’를 클릭하십시오.
중요: 이 경우에 세입자는 매우 신속하게 행동해야 하며, 적법한 절차를 따라야 합니다. 그러므로 더 자세한 정보와 법적 도움을 받는 것이 가장 좋습니다. ’더 많은 정보와 도움을 받을 수 있는 곳’ 을 참고하십시오.
위원회가 청문회를 열지 않은 경우
몇몇의 경우에는 위원회가 청문회를 열지 않고도 퇴거 명령을 내릴 수 있습니다. 이것을 ‘일방적인(exparte) 명령’이라 합니다. 임대인이 아래와 같은 이유로 일방적인 명령을 요청할 수 있습니다.
- 세입자와 임대인이 임차를 끝내기로 동의한 경우
- 세입자가 임대인에게 임차를 끝내겠다고 통보한 경우
- 이전의 퇴거 건에 대해 위원회의 명령이 내려졌거나, 세입자와 임대인 간의 합의로 임차 계약이 종료되었음에도 세입자가 명령이나 합의를 지키지 않았을 경우
임대인이 ’일방적인 명령’을 요청하는 경우, 세입자는 위원회 또는 집행관으로부터 퇴거 명령 통보를 받은 후에 이 사실을 확인할 수 있습니다. 이 때 세입자는 퇴거를 막기 위해 가능한 한 빨리 ’S2 양식 – 일방적 퇴거 명령을 무효화 하기 위한 발의(Form S2 – Motion to Set Aside an Ex Parte Order)’를 작성하여 명령이 내려진 날로부터 10일 이내에 제출해야 합니다.
만약 세입자가 이 마감일을 놓친다면 위원회는 세입자에게 추가시간을 줄 수도 있지만 아닐 수 도 있습니다.
세입자는 이 양식을 위원회에서 구할 수 있을 뿐 아니라 지역 법률 클리닉의 도움을 받을 수도 있습니다. 세입자 의무 변호인 프로그램(Tenant Duty Counsel Program)에는 ’내가 동의한 일을 실행하지 않았기 때문에 퇴거당하고 있습니다. 지금 어떻게 해야 합니까?(I am being evicted because I did not do what I agreed to do. What should I do now?)’라는 자료가 있습니다. 이 자료를 온라인으로 찾으려면 www.acto.ca 를 방문하여 TENANT INFO 를 클릭 한 후 TENANT TIP SHEETS 를 클릭하십시오. 세입자 의무 자문 프로그램, 지역 법률 클리닉 및 위원회에 관한 정보는 ’더 많은 정보 및 도움을 얻을 수 있는 곳‘을 참고하십시오.
퇴거 명령
집행 세입자가 퇴거 명령을 막지 못했다면, 집행관(Sheriff)이 공무원으로서 퇴거 명령을 강제 집행하게 됩니다. 세입자가 퇴거 명령 집행일까지 이사하지 않은 경우, 집행관은 세입자를 퇴거시킬 수 있으며 임대인이 열쇠를 교체하도록 허가할 수 있습니다. 보통은 집행관(Sheriff)이 오기 전에 임대인은 해당 날짜에 대한 서면 통지를 받게 됩니다. 집행관만이 세입자를 물리적으로 임대 공간에서 퇴거시킬 수 있습니다. 법에 의하면 임대인, 민간 집행관 또는 경호원은 세입자를 물리적으로 퇴거시킬 수 없습니다.