입주하기 전 세입자가 처음 임차를 할 경우 알아야 할 몇 가지 사항이 있습니다.
임차 계약서
’임차(Tenancy)’란 임대인의 거주지에서 거주할 세입자의 법적 권리를 의미합니다. 보통 이 권리는 세입자와 임대인 사이의 합의에서 비롯됩니다. 이것은 때때로 임차 계약(tenancy agreement), 리스(lease) 혹은 임대 계약(rental agreement)이라고도 합니다.
임차 계약은 세입자와 임대인 간의 법적 계약입니다. 이는 서면 계약 또는 구두 합의에 의해 이루어 질 수 있습니다. 구두 합의는 구두 계약서(oral agreement or verbal agreement)라고도 합니다.
세입자는 임차 계약서가 서면으로 작성되어 있을 경우 주의 깊게 내용을 확인해야 하며, 계약서에 서명하기 전에 이를 완벽하게 숙지했는지 꼭 확인하십시오. 예를 들어, 세입자와 지낼 모든 동거인이 제대로 포함되어 있는지, 임대 금액은 맞는지 확인하십시오. 가령, 임차 계약서를 서면으로 작성하지 않았다 하더라도 계약은 여전히 유효하며, 세입자와 임대인은 그 계약을 반드시 따라야 합니다. 그렇기 때문에 계약 내용에 대해 세입자는 그 내용을 정확히 이해했는지 확인해야 합니다.
세입자가 서명한 임차계약서를 임대인에게 전달한 날로부터 21일안에 임대인은 세입자에게 반드시 계약서에 싸인 후 그 복사본을 전달해야 합니다.
그러나 주택 임대차 보호법에 반하는 임차 계약서의 내용은 법적 효력을 갖지 못합니다. 예를 들어, 임차 계약서에 다른 내용으로 합의하였다 하더라도 주택 임대차 보호법에 명시된 특정 절차를 따르지 않고서는 임대인은 세입자를 퇴거시킬 수 없습니다. 또한, 주택 임대차 보호법이 임대료 인상 한도를 규정하고 있고, 임차 계약서에 이것이 명시되어 있지 않더라도 임대료 인상 한도는 주택 임대차 보호법의 적용을 받습니다.
2018년 4월 30일부터 거의 모든 임대계약서는 정부에서 지정하는 형식을 갖추어야합니다. 이 형식은 “주거부”의 웹사이트에서 확인할 수 있습니다. 임대인과 세입자는 이 계약서의 형식을 수정하거나 삭제할 수 없으며, 정해진 형식안에서만 체크 또는 작성할 수 있습니다. 하지만 법이나 계약서의 형식에 위반되지 않는 한 원하는 항목들을 추가할 수 있습니다. 임대인은 추가항목들을 추가할 수 있습니다. 마찬가지로 세입자 또한 임대인의 동의 하에 추가항목들을 제안할 수 있습니다. 이와 관해서는 “추가 항목” 란을 참고바랍니다. 이런 추가항목들은 표준 임대 계약서(standard lease form)와 독립된 페이지로 작성해서 첨부하여야 합니다.
이 법이 적용되지 않는 경우의 집의 형태는 아래와 같습니다.
- 사업용 건물
- 공공/정부보조주택
- 이동주택이나 땅의 소유권이 없는 집
- 코업하우스 (housing co-ops)
- 재임대
임대주거지, 아파트, 콘도 그리고 주택을 임대하고자 하는 임대인은 이 표준 임대 계약서(standard lease)를 작성해야 합니다. 위의 형식의 주거지를 렌트했거나 2018년 4 월30일전에 계약을 한 세입자는 임대인에게 표준 임대 계약서(standard lease)요청할 수 있습니다.
표준 임대 계약서를 요청한 이후
세입자는 문서로 표준 임대 계약서(standard lease) 를 요청을 한 후, 임대인은 21일안에 서명을 한 계약서를 임대인에게 전달해야합니다. 만약 임대인이 정해진 기한 안에 전달하지 않는다면, 세입자는 최대 한달치 렌트비를 연체할 수 있습니다. 만약 렌트비를 연체하고 30일 이후에도 임대인이 서명한 계약서를 전달하지 않을 경우, 세입자는 연체한 렌트비를 지불해야 합니다. 만약 임대인이 30일안에 세입자에게 임대를 주지 않을 경우, 세입자는 렌트비를 내지 않아도 됩니다. 하지만 임대인이 표준 임대 계약서(standard lease)를 전달 하지않는다 하더라도 세입자는 최대 한달치 렌트비까지만 연체할 수 있습니다.
세입자가 표준 임대계약서를 요청한 후에는 이 전의 계약기간과 관계없이 세입자는 60일의 노티스를 준 것과 동일한 권리를 얻습니다. 임대인이 표준 임대 계약서를 전달한 후에도 30일안에 세입자는 노티스를 줄 수 있습니다.
만약 임대인이 계약서를 써주지 않는 경우, 세입자는 적어도 그 요청을 한 시점으로부터 21일 뒤부터 노티스를 줄 수 있습니다. 더 상세한 정보를 원하면 다음 페이지를 참고하세요 (p 23).
만약 세입자가 이사나가길 원하지 않을 경우, 세입자는 아무런 조치를 취하지 않으면 됩니다.
반대로 현재 임대주거지에 계속 머물기를 원한다면, 임대인이 전달한 표준 임대 계약서에 서명을 하면 됩니다. 표준 임대 계약서에 관한 아무런 조치를 하지않는다면 임대인과 세입자가 원래의 계약조건을 유지하기로 암묵적으로 동의하는 것입니다.
신규 입주자를 위한 정보
처음 입주할 때, 임대인은 위원회로 부터 ‘입주자를 위한 정보(Information for New Tenants)’라 부르는 안내서를 받아 세입자에게 제공해야 합니다. 이 안내서에는 위원회에 대한 정보와, 세입자의 법적 권리와 의무에 관한 내용이 담겨 있습니다.
이 안내서는 위원회의 웹 사이트( www.sjto.gov.on.ca/ltb)에서도 확인할 수 있습니다.
입주 시 임대료 설정
처음 입주할 때 임대인이 세입자에게 청구할 수 있는 금액에는 제한이 없습니다. 따라서 임대료는 세입자와 임대인이 합의에 의해 결정할 수 있습니다. 다만 이 규정에는 한 가지 예외가 있습니다. ‘임대료 동결’ 부분을 참고하십시오.
세입자가 임대 계약을 하게 되면 임대료 인상 한도 및 인상 시기에 대한 제한 규정을 받게 됩니다. 자세한 내용은 ‘임대료 인상’ 부분을 참고하십시오.
보증금 및 기타 비용
임대인은 세입자에게 이사하기 전에 보증금을 납부할 것을 요구할 수 있습니다. 만약 월세로 임대료를 지불한다면, 보증금은 한 달치 임대료를 초과할 수 없습니다. 이것을 ‘마지막 달의 임대 보증금’ 또는 ‘마지막 달의 렌트 보증금(Last Month’s Rent Deposit, LMR)’이라 부릅니다. 일주일마다 임대료를 지불할 경우, 보증금 액수는 일주일치 임대료를 초과할 수 없습니다.
임대인은 이 보증금을 마지막 달(또는 마지막 주)의 임대료로만 사용할 수 있습니다. 임대인은 건물 파손이나 청소비 지불과 같은 이유로 보증금을 사용할 수 없습니다.
임대인은 세입자가 사용할 열쇠 또는 출입 카드에 대한 보증금을 요구할 수 있지만 교체 비용을 초과하는 금액을 요구할 수 없습니다. 또한, 세입자가 퇴거 시 열쇠 또는 카드를 반납하게 되면 임대인은 이 보증금을 돌려 주어야 합니다.
세입자가 결제 수단으로 수표를 사용했고 세입자의 은행 계좌에 잔고가 충분하지 않을 경우, 임대인은 이에 대한 수수료를 세입자에게 요구할 수 있습니다. 이것을 ‘잔고 부족(not sufficient funds, NSF)’ 또는 ‘부도 수표(bounced cheque)’라고 합니다.
이외의 다른 형태의 보증금, 추가 비용 또는 선납금은 불법입니다. 예를 들어, 세입자가 아파트를 임대하고자 할 때, 임대인이 커튼이나 가전 제품과 같은 물품을 사도록 강요하거나, 이런 물건들에 대한 파손 보증금, 임대료 또는 수수료를 지불해야 한다고 요구한다면 이는 불법입니다.
임대인이 후불 수표(Post-dated Cheque)나 다른 유형의 자동 임대료 납부를 요구하는 것도 불법입니다.
임대 보증금이나 기타 요금을 지불할 때 항상 영수증을 받으십시오.
불법 보증금 또는 비용을 지불한 경우, 세입자는 위원회에 이를 신고하여 비용을 돌려 받을 수 있습니다. 1 년 이내에 신청해야 하며 그렇지 않을 경우 환불받을 권리를 잃을 수 있습니다.
차별
임대인이 다음과 같은 이유로 세입자를 차별하는 것은 법에 위배됩니다.
- 인종, 성별, 연령, 성적 취향, 성 정체성, 성별 표현, 결혼 상태, 피부색, 국적, 종교 또는 출생
- 장애 여부
- 정부 보조금을 받고 있는지 여부
- 동반 자녀 여부
어떤 경우 임대인은 매우 직접적으로 세입자를 차별합니다. 임대인이 위에 열거된 이유들 중 하나로 임대 자체를 거부하는 것이 그 대표적인 예라 할 수 있습니다. 또한 임대인은 간접적으로 세입자를 차별하기도 합니다. 예를 들어, 휠체어를 사용하는 세입자를 위한 진입로 설치나, 휠체어 사용을 위한 편의 시설 변경을 거부하는 것이 그에 속합니다. 아이들과 거주하는 세입자들에게 소음에 관한 엄격한 규정을 적용하는 것 또한 간접적 차별에 포함됩니다. 또는 신용 등급이 없는 사람들에게는 임대 거부를 하는 경우도 있습니다. 이러한 차별은 젊은 사람들이나 캐나다에 처음 온 사람들에게 심각한 문제를 야기할 수 있습니다. 세입자의 요구 조건을 들어주지 않는 임대인은 그 세입자를 차별하고 있는 것일 수 있습니다.
주택 임차와 관련된 차별에 대하여 불만을 제기하려면 온타리오 인권 재판소(Human Rights Tribunal of Ontario, 416-326-1312 또는 1-866-598-0322)로 연락하십시오. TTY 사용자는 416-326-2027 또는 1-866-607-1240으로 전화하십시오. 웹 사이트 주소는 www.sjto.gov.on.ca/hrto입니다.
차별에 대한 법적 조언과 도움을 받으려면 인권 법률 지원 센터(Human Rights Legal Support Center, 416-597-4900 또는 1-866-625-5179)로 연락하십시오. TTY 사용자는 416-597-4903 또는 1-866-612-8627로 전화 하십시오. 웹 사이트 주소는 www.hrlsc.on.ca 입니다.
차별에 관한 법적 자문을 원하시면, 숙박 시설 평등권 센터(Centre for Equality Rights in Accommodation, CERA, 1-800-263-1139 또는 416-944-0087)로 연락하십시오. CERA의 웹 사이트 주소는 www.equalityrights.org/cera입니다.
세입자는 지역 법률 클리닉의 도움을 받을 수 있습니다. 가까운 지역 법률 클리닉에 대한 정보는 ‘Community Legal Clinics’ 부분을 참고하십시오.
보험
물품 보험에 가입하면, 세입자가 임대인 또는 다른 세입자의 재산에 우발적으로 손상을 입힌 경우에도 보험 혜택을 받을 수 있습니다. 일부 임대 계약은 물품 보험의 가입을 요구하는 경우도 있습니다. 많은 세입자들은 임대인이 주택 보험에 가입하기 때문에 본인이 따로 물품 보험(Contents Insurance)에 가입할 필요가 없다고 생각하지만, 이것은 잘못된 생각입니다. 세입자의 물품을 임대인의 보험으로 보상받을 수 있는 유일한 방법은 임대인의 잘못으로 인하여 손해를 입었을 때 뿐입니다.