임대료 지불
임대료 영수증은 임대인과 분쟁이 있을 경우, 매우 중요한 역할을 합니다. 영수증은 또한 소득세 신고서를 작성할 때 유용할 수 있습니다.
[중요 사항] 임대료를 낼 때마다 반드시 영수증을 받으십시오. 법에 따르면 임대인은 세입자가 요청하면 영수증을 발급해주어야 합니다. 우편환(money order)으로 임대료를 내는 경우, 임대인이 서명하고 날짜를 기입하지 않으면 우편환 사본은 영수증의 기능을 상실합니다.
만약 이사를 한 후라도 세입자가 이사 후 12개월 이내에 이전 임대인에게 영수증 발급을 요청하면, 이전 임대인은 반드시 영수증을 발급해 주어야 합니다.
임대료 인상
임대인이 임대료를 인상하려면 아래의 세 가지 규칙을 따라야 합니다. [참고] 세입자는 이러한 규칙을 따르지 않는 임대료 인상분을 지불할 필요가 없습니다. 설사 세입자가 이를 지불했더라도, 위원회에 신청하여 환불받을 수 있습니다. 대부분의 경우, 세입자는 납부일로부터 1 년 이내에 이를 신청해야 합니다.
비영리 주택에 대한 예외
소득에 따른 임대료(Rent-Geared-to-Income, RGI)가 적용되는 주택 또는 정부 보조 주택에 거주하는 경우, 세입자는 이러한 임대료 인상에 관한 규칙에 해당되지 않습니다. 또한, 일부 비영리 주택에는 이러한 규칙이 적용되지 않습니다. 임대료 또는 보조금에 대한 궁금증이 있는 경우, 지역 법률 사무소의 도움을 받으십시오. 근처 지역 법률 사무소를 찾는 방법은 아래에 있습니다. (p 41)
12 개월 간격: 세입자가 입주한 후 최소 12개월 동안, 임대인은 임대료를 인상할 수 없습니다. 또한, 임대인은 임대료 인상 후12 개월 동안은 임대료를 다시 인상할 수 없습니다.
90 일 사전 서면 통지: 임대인이 임대료를 올리려면 최소 90일 이전에 서면으로 이를 세입자에게 통지해야 합니다. 이를 위해 임대인은 위원회에서 정한 통지 양식 중 하나를 사용해야 합니다. 임대인이 위원회 양식을 사용하지 않을 경우, 통지서에는 위원회 양식에 있는 모든 정보가 포함되어야 합니다.
기준 인상 금액: 매년 8 월 말일 주정부는 다음 해의 임대료 인상 기준을 발표합니다. 임대인은 이 금액만큼 임대료를 인상할 권리가 있습니다.
임대료 인상 기준은 2017년에는 1.5 %이었으며, 2018년과 2019년에는 1.8 %입니다.
예외: 임대료 인상에 관한 규칙이 적용되지 않는 주거 형태는 아래와 같습니다.
- 2018년 11월 15일 이전까지 아무도 살지 않았던 신축
건물이거나 빌딩.
- 2018년 11월15일 이후에 지어진 자급자족 아파트 중 2개
이상 유닛을 가지고 있지않거나 그 이전에 지어진 빌딩.
조건2가지
- 이사 처음부터 주인이 주거했던 아파트.
- 미완성의 공간에 지어진 아파트.
위 두가지의 아파트형태에서는 임대료의 인상기준이나 제한이 없으나 12개월과 90일 규정은 적용됩니다.
기준치 이상의 임대료 인상
임대료 인상 기준치 이상으로 임대료를 인상하려면, 임대인이 위원회의 허가를 받아야 합니다. 이때, 인상률에 영향을 받는 세입자들은 위원회에 이의를 제기할 수 있습니다. 이러한 종류의 임대료 인상을 ‘기준치 이상의 인상(Above-guideline increase, AGI)’이라고 합니다. 위원회는 다음과 같은 이유로 이러한 인상을 허가할 수 있습니다.
- 재산세 또는 공과금(수도, 전기, 가스 비용 등)이 비정상적으로 높아지는 경우,
- 보안 서비스 고용 비용, 혹은
- 설비 투자 비용 지출 발생 설비 투자 비용은 앞으로의 이윤을 위해 지출되는 비용으로, 주요 수리, 개조, 교체 또는 증설 비용을 말하며, 아래의 사항을 충족시켜야 합니다.
- 5 년 이상 지속될 것,
- 일반적인 유지 관리가 아닐 것
위원회는 필요성이 인정되는 설비 투자 비용만을 고려할 수 있습니다. 단지 건물이나 객실을 더 보기 좋게 만드는 것은 기준치보다 높게 임대료를 인상하는 이유가 될 수 없습니다.
세입자가 기준치 이상의 임대료 인상 통지를 받는 경우, 일반적으로 세입자는 위원회에서 결정을 내리기 전까지 인상 기준치에 따른 인상 금액을 지불할 수 있습니다. 그러나 임대인이 요구한 인상분을 준비해 두는 것이 좋습니다. 위원회가 ‘인상 기준치보다 더 높은 인상’에 승인하면, 세입자는 통지서에 기재된 날부터 소급 적용하여 차액을 모두 지불해야 합니다.
임대료 인하
임대료가 인하될 수 있는 상황이 있습니다.
위원회가 설비 투자 비용 지출(Capital expense)을 이유로 ‘인상 기준치 이상의 임대료 인상’ 을 허가한 경우, 세입자는 위원회 통지서를 통해 임대료 인상 시점과 인상 금액, 납부 기간에 대한 정보를 확인할 수 있습니다.
위원회가 공과금(전기, 수도, 가스 비용 등)을 이유로 임대료 인상을 허가했다면, 이 비용이 현저히 낮아졌을 때, 임대인은 임대료를 다시 낮춰야 할 경우도 있습니다. 또한, 재산세가 일정 금액 이상 하락하면, 세입자가 지불할 임대료도 내려갈 수 있습니다. 이는 재산세 인상을 근거로 위원회가 임대료 인상을 허가했는지의 여부와 상관없이 자동적으로 발생할 수 있습니다. 이때, 지방 정부는 임대료 인하금에 대한 통지서를 세입자에게 보낼 것입니다.
세입자는 임대료의 인하 혹은 이미 지불한 임대료의 차액 반환을 위원회에 신청할 수 있습니다. 예를 들어, 임대인이 임대료에 포함된 서비스를 축소 또는 중단한 경우, 위원회는 임대료를 인하할 수 있습니다.
또한, 임대인이 적절한 유지 보수를 하지 않으면 위원회는 임대인이 문제를 해결할 때까지 임대료를 인하할 수 있습니다. 그리고 임대인이 이미 지불된 임대료의 일부를 세입자에게 환불하도록 할 수 있습니다. 자세한 정보는 ’수리 및 유지 보수‘ 부분을 참고하십시오 (18쪽).
임대료 동결
주택이나 건물에 심각한 수리 또는 유지 보수를 필요로 하는 경우, 세입자는 임대인이 문제를 해결할 때까지 ’임대료 동결’을 위원회에 신청할 수 있습니다. 이를 ‘임대료 인상 금지 명령 (Order Prohibiting a Rent Increase, OPRI)’이라고 부릅니다. 명령이 발효되면 임대인은 임대료를 전혀 인상할 수 없습니다. 또한, 임대인은 신규 세입자에게 이 명령에 대한 내용과, 명령이 취소될 때 지불해야 하는 임대료에 대해 서면으로 알려야 합니다.
임대 보증금에 대한 이자
임대인은 매년 세입자가 지불한 임대 보증금에 대한 이자를 지불해야 합니다. 그러나 임대인은 인상된 임대료의 이자를 세입자의 보증금 인상분으로 대체할 수 있습니다. 이자율은 임대료 인상 기준치와 동일한 비율로 이루어지며 두 금액은 서로 상쇄 처리될 수 있습니다.
다시 말해, 매년 이자율은 그 해의 임대료 인상 기준치와 동일하므로, 세입자가 임대인에게 지불하는 인상률과 임대인이 세입자에게 지불하는 이자율은 같습니다.
수리 및 유지 보수
임대인은 세입자가 거주하는 장소와 더불어 가전 제품, 공동으로 사용하는 장소(주차장, 엘리베이터 및 복도와 같은 공동 장소) 등 거주지에 따라오는 부대 시설의 유지, 보수에 대한 책임이 있습니다.
[참고] 임대인은 세입자가 임대한 곳을 양호한 상태, 즉 거주에 적합하도록 유지해야 합니다. 세입자가 임대하기 전부터 어떤 문제를 사전에 인지했거나, 혹은 ’있는 그대로’ 임대했음을 계약서에 명시 했을지라도 임대인은 이 법을 준수해야 합니다. 그러나 세입자나 세입자가 초청한 사람들이 의도적으로 혹은 부주의하게 파손한 부분에 대해 임대인은 책임지지 않습니다.
세입자가 유지, 보수해야 할 필요성을 인지했다면, 먼저 임대인에게 말씀하십시오. 하지만 이를 통해 문제가 해결되지 않았다면, 임대인에게 그 문제를 해결해 달라고 서면으로 요청하십시오. 어떤 임대인은 이러한 문제를 제기할 수 있는 특정한 서식을 가지고 있습니다. 이때 세입자는 발송 날짜가 기입되어 있는 서면의 복사본을 소지하고 있어야 합니다.
임대인이 합리적인 시간 내에 세입자가 보낸 서면에 응답하지 않았거나 수리를 거부한 경우, 지역 정부 기관에 조사를 의뢰하십시오.
노트: 임대인은 퇴거 통지를 할 수 있기 때문에 임대료 지불을 미루는 것은 추천하지 않습니다. 자세한 내용은 다음 섹션을 참조하고 법률 자문을 구하십시오 (28쪽).
이러한 문제제기 방법들이 소용이 없다면, 임대인과 세입자 위원회에 문제제기를 할 수 있습니다.
세입자는 문제가 발생한 후 1년 이내에 이를 신청해야 하지만, 1년이라는 기준이 애매모호할 수 있습니다. 확실하지 않은 경우, 법률 자문을 받고 가능한 빠른 시일 내에 신청하십시오. 임대인이 세입자에게 발생한 문제에 대해 충분한 조치를 취하지 않았다고 판단할 경우, 위원회는 ‘임대료 경감(abatement)’을 명령할 수 있습니다. 이는 임대인이 문제가 있었던 기간 동안 세입자가 지불한 임대료의 일부를 돌려주어야 함을 의미합니다. 위원회는 문제가 해결될 때까지 임대료 인하를 명령할 수 있습니다. 또한 위원회는 임대인에게 문제가 된 부분을 수리하도록 명령할 수 있습니다. 만약 세입자가 수리비를 지불한 경우에는, 그 수리 비용이나 관련된 다른 비용까지 세입자에게 돌려줄 것을 명령할 수 있습니다. 유지 관리(maintenance)에 문제가 있는 경우, 그 건물의 다른 세입자도 같은 문제를 겪고 있을 수 있습니다. 따라서 다른 세입자들과 합의하여 임대인에게 건물을 수리하도록 요청하는 것도 좋은 방법입니다. 이러한 경우에는 세입자가 비공식적으로 또는 세입자 협회(tenant’s association)의 일원으로 이 작업을 진행할 수 있습니다. 법률적 도움을 받거나 위원회에 신청해야 하는 경우, 다른 세입자와 함께 이 일을 진행하면 시간과 비용을 절약할 수 있습니다.
사생활
세입자가 임차하는 장소는 세입자의 공간을 의미합니다. 임대인은 세입자의 공간에 대한 소유권은 가질 수 있지만, 세입자의 사생활을 존중해야 합니다. 임대차 보호법은 임대인이 임대한 공간에 들어갈 수 있는 권리를 담고 있지만, 대부분의 경우에 임대인은 사전에 이를 세입자에게 알려야 합니다.
[예외 사항] 임대인이 사전 통보 없이 임대한 집에 출입할 수 있는 경우는 다음과 같습니다.
- 비상 사태가 발생한 경우, 혹은
- 임대인이 계약서에 청소 서비스 제공을 명시한 경우.
임대인이 새로운 세입자를 들이기 위해 기존의 세입자가 거주하는 공간을 보여 주고자 할 때, 이는 오전 8시부터 오후 8시 사이에 가능하며, 세입자에게 그 사실을 사전에 알리도록 노력해야 합니다. 또한 이 규정은 다음의 경우에만 적용됩니다.
- 세입자가 이사 나갈 것임을 통보한 경우,
- 임대인이 퇴거를 통보한 경우, 혹은
- 세입자의 이사에 대해 세입자와 임대인이 동의한 경우.
이외의 경우, 임대인은 24시간 전에 서면으로 통보해야 하며 오전 8시부터 오후 8시까지만 출입이 가능합니다. 이는 임대인이 아래의 목적으로 출입을 원할 때 적용됩니다.
- 수리가 필요한 경우, 또는 수리가 필요한지 점검을 할 때,
- 구매 희망인, 보험 회사 또는 주택 담보 대출 기관에 세입자의 장소를 보여 줄 때,
- 부동산 중개인이 구매 희망인에게 세입자의 장소를 보여 줄 때,
- 건물을 콘도로 전환하기 전에 부동산 검사를 받을 때,
- 임차 계약서에 기재된 합리적인 사유가 있을 때.
임대인은 위에 기재된 이유로만 임대 장소에 출입할 수 있습니다. 그 외의 세입자의 의사에 따라 임대인은 임대 장소에 출입할 수 있습니다.
괴롭힘
괴롭힘은 세입자가 집에 사는 것을 방해하는 정도의 괴롭히는 행동입니다. 괴롭힘의 종류는 다양하며, 임대인이나 그들의 직원 중 누군가가 당신을 괴롭히는 행동은 아래와 같습니다.
- 경우에 벗어나는 시간에 문을 두드리거나 전화를 하는 경우
- 적절한 통보없이 집안으로 들어가는 경우
- 세입자가 원하지않는 것을 알면서도 성적인 제안이나 행동을 하는 경우
- 세입자 협회(tenant’s association)의 활동이나 참여를 막으려는 경우
- 위의 나열한 것들의 행동을 하겠다고 협박 또는 세입자에게 피해를 주겠다고 협박하는 경우.
임대인이 세입자를 괴롭히는 것은 위법이지만, 이를 증명하는 것은 쉽지 않습니다. 만약 세입자가 괴롭힘을 당했다면 이에 대해 자세히 기록하고 법률적 조언을 구하는 것이 좋습니다.
그 중 한 가지 방법은 주 정부의 지방 조사 단속반(Province’s Investigation and Enforcement Unit)에 불만 사항을 제기하는 것입니다. 관계자는 임대인에게 연락하고 괴롭힘을 멈추도록 최선을 다할 것입니다. 심각한 경우, 단속반은 주정부 법정에 이를 고소할 수 있습니다. 지방 조사 단속반의 연락처는1-888-772-9277이며 웹 사이트 주소는 www.mah.gov.on.ca/ieu입니다.
또한, 임대인의 괴롭힘이 심한 경우 세입자는 이를 경찰에 신고할 수 있습니다. 사람의 생명이나 안전이 위험에 처한 경우를 제외하고는 해당 지역 경찰서의 연락처로 전화하십시오.
세입자가 괴롭힘에 대처할 수 있는 또 다른 방법은 위원회에 신고하는 것입니다. 신고에 대한 수수료는 없습니다. 위원회가 임대인의 괴롭힘을 인정하면, 위원회는 정부에 벌금을 내도록 임대인에게 명령할 수 있습니다. 또한 위원회는 임대인에게 임대료를 돌려 주거나 배상금을 지불하도록 명령할 수 있습니다. 위원회의 연락처는 ’더 많은 정보와 도움을 받을 수 있는 곳‘ 에 있습니다.
아래와 같은 이유로 세입자를 괴롭혔다면 이는 차별에도 해당됩니다.
- 인종, 성별, 연령, 성적 취향, 성 정체성, 성별 표현, 결혼 상태, 피부색, 국적, 종교 또는 출생 국가
- 장애 여부
- 정부 보조금을 받고 있는지 여부
- 동반 자녀 여부
차별 대우에 관한 정보는 이 책자의 ’차별’ 부분을 참고하십시오.
유틸리티 및 필수 서비스
임대인은 필수적인 서비스를 방해하거나 중단할 수 없습니다. 유틸리티에는 수도, 전기 또는 난방 공급 등이 속합니다. 또한 세입자가 임대인이나 다른 서비스 제공 업체로부터 받는 음식이나 간호 서비스도 유틸리티에 포함됩니다. 임대인이 서비스 비용을 지불해야 하지만 이를 지불하지 않아 중단된 필수 서비스도 여기에 속합니다. 이러한 일이 발생하면 법적인 도움을 받거나, 주정부의 지방 조사 단속반(Investigation and Enforcement Unit, 1-888-772-9277)에 연락해야 합니다. 웹 사이트는 www.mah.gov.on.ca/ieu 입니다. 법적 도움을 받기 위한 정보는 ‘더 많은 정보와 도움을 받을 수 있는 곳’ 에 있습니다.